WISO: Risiko Eigenheim - die größten Fallen beim Hauskauf

In diesem Fernsehbeitrag wird die zentrale Frage thematisiert, ob es sich immer lohnt, Immobilien zu kaufen anstatt jeden Monat Miete zu zahlen. Die Experten für Immobilienfinanzierung geben hier ein klares Nein. Es kommt immer auf die jeweilige persönliche Situation und die Region an.

Ein Kauf bzw. ein Hausbau müssen sehr gut überlegt werden:

  • Faustregel ist, dass man keine Immobilie kaufen sollte, die teurer als 25 Jahresmieten ist. Das ist die absolute Obergrenze
  • Eigenkapital - mindestens 20 Prozent, besser 25 bis 35 Prozent
  • stabiles und sicheres Einkommen bzw. eine solide berufliche Situation
  • Ortsbindung - auch im Hinblick auf die Jobsicherheit. Sind Ortswechsel durch den Job perspektivisch möglich, sollte auf ein Eigenheim lieber verzichtet werden.
  • außerdem sollten Folgekosten einkalkuliert werden (Instandhaltungen, Reparaturen
  • lieber die Ansprüche etwas herunterschrauben, also sich zu verzetteln
  • besser nicht in der überhitzten Niedrigzinsphase kaufen, da die Immobilienpreise durch die Nachfrage entsprechend gestiegen sind

Vorsicht vor Hauskauf auf eigene Faust
Weiterhin wird vor allzu vorschnellem Kauf von bestehenden Immobilien gewarnt. Gerade wenn alles zu passen scheint und man sich in die Immobilie verliebt hat. Selten ist man ein Experte und kann mögliche Bauschäden (z.B. schlechte Dämmung, Wärmebrücken, marodes Dach, Fertighausmängel) nicht erkennen und abschätzen. Ein Bausachverständiger sollte immer hinzugezogen werden, um Fehlkäufe zu vermeiden. Die Investition in dessen Honorar (ab etwa 100 Euro / Stunde) macht sich dabei schnell bezahlt, wenn man sich vor einer überteuerten, baufälligen Immobilie mit hohen Folgekosten für Instandsetzungen schützen kann.

Außerdem sollte auch ein Energieberater (Erstberatung kostet etwa 500,- Euro) mit ins Boot geholt werden - die gesparten Folgekosten amortisieren diese Investition schnell. Interessant für energiebewusstes und nachhaltiges Bauen und Sanieren ist vor allem die Unterstützung der KfW durch Zuschüsse und Förderprogramme. Es gibt derzeit die KfW-Klassen 100, 70 und 55. 100 bedeutet hierbei, dass der Energiemindeststandard zu 100 Prozent erfüllt wird. 70, dass 30 Prozent weniger Energie verbraucht werden und bei 55 sogar 45 Prozent weniger. Dafür sind selbstverständlich auch die Baukosten höher, aber auch die KfW-Förderung. Der Energieberater hilft hier mit seiner Kalkulation bei der Entscheidung.

Natürlich sollte man sich nicht nur auf Experten, sondern auch auf die eigene Wahrnehmung verlassen. Schließlich möchte man viele Jahr - vielleicht auch den Rest seines Lebens - in der Immobilie wohnen und hier einen Großteil seiner Freizeit verbringen. Demzufolge sollte man das Kaufobjekt mit allen Sinnen vor dem Erwerb erleben und Eindrücke sammeln. Das gilt insbesondere für Lärm, Gerüche, ggf. Nachbarn und auch optische Eindrücke. Und nicht nur in Bezug auf das Haus, sondern auch die Lage ansich.

Dabei sollte man sich keinesfalls unter Druck setzen lassen. Auch wenn man dabei vielleicht Enttäuschungen einstecken muss, wenn andere sich schneller entschieden haben. Vielleicht hatte die Sache dann doch einen Haken, den man nun selbst nicht lösen muss.

Wieviel Geld muss ich einplanen und wie finanziere ich das?
Ausgehend von einem Immobilienpreis von 350.000 Euro, fallen noch einmal knapp 20.000 Euro (aufgerunde 5 Prozent) Nebenkosten, wie Grunderwerbssteuer, Grundbuchamt, Notar usw. an. Das mündet im Beitrag in einer monatlichen Belastung für Zinsen und Tilgung von 1.125,- Euro (p.a. 13.500,-). Empfohlen wird dabei eine anfängliche Tilgung von 2 Prozent Jahr. Damit wird eine Schuldenfreiheit innerhalb von 30 Jahren erreicht.

Zusätzlich sollten monatlich 400,- Euro für Betriebskosten (Strom, Heizung, Müll, ..) sowie 150,- Euro Rücklage für Instandhaltungen eingeplant werden. Empfohlen wird eine jährliche Rücklage von 0,5 Prozent das Immobilienwertes.

Insgesamt sind im Beispiel also monatliche Kosten in Höhe von 1.675,- Euro notwendig.

Besonderheiten bei Eigentumswohnungen
Hier wird es bei Baumängeln (der sich z.B. in Schimmelbildung äußert) besonders schwierig wenn man sich mit dem Verwalter über falsches Lüftungsverhalten streitet. Auch beim Kauf von Eigentumgswohnungen sollte daher ein Bausachverständiger hinzugezogen werden. Der spätere Ärger und Stress kann dadurch verringert werden. Weiterhin spielt auch die Hausgemeinschaft eine Rolle beim sog. Gemeineigentum v.a. bei der Außenansicht des Gebäudes (z.B. Markisen, Terrassenabgrenzungen, Klimaanlagen oder Satellitenschüsseln), insbes. bei Balkonen und deren Abdichtung, welche nicht zum sog. Sondereigentum des Wohnungseigentümers gehören.

Es wird vor dem Kauf von Eigentumgswohnungen zudem empfohlen, eine Rechtsschutzversicherung abzuschließen und auch die Teilungserklärung und Aufteilungsplänen (Rechte, Pflichten und Teilungsverhältnisse) beim Grundbuchamt einzusehen. Weiterhin sollten vorher die Hausverwaltung und auch Miteigentümer kennengelernt werden.
 

Hier können Sie sich den kompletten Beitrag anschauen:

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