Umschuldung von Krediten

Aufgrund der aktuellen Niedrigzins-Politik der Europäischen Zentralbank und dem daraus resultierenden geringen Zinsniveau lohnt sich ein Vergleich für die Umschuldung von laufenden Krediten. Damit wird quasi ein neues Darlehen zu günstigeren Konditionen aufgenommen um den bisherigen teureren Kredit abzulösen. Unterm Strich können hierbei Ersparnisse durch Einsparung von Zinsen von mehreren tausend Euro entstehen. Wenn man richtig vergleicht können die Einsparungen wiederum auch nochmal um mehrere hundert Euro variieren.

Immobilienkredite mit einer Laufzeit von bis zu 35 Jahren werden bekanntermaßen nicht über die gesamte Laufzeit nicht gleichbleibend verzinst. Wenn nach 10 oder 15 Jahren die Zinsbindung endet, ist es an der Zeit die Restschuld neu zu finanzieren.

Der Einfachheit halber kann man seinen bisherigen bestehenden Darlehensvertrag mit seiner bisherigen Bank verlängern (Prolongation). Wenn das derzeitige Zinsniveau jedoch niedrig ist, kann man eine Anschlussfinanzierung zu attraktiveren Konditionen mit seiner Bank aushandeln. Diese Umschuldung ist derzeit sehr gebräuchlich. Man muss dabei seiner Bank nicht treu bleiben, sondern kann sich für die Umschuldung nach einem anderen günstigeren Anbieter umschauen.

Beachten Sie, dass für einen Umschuldungskredit bei einer anderen Bank auch die Grundschuld umgetragen werden muss, welche in den meisten Fällen als Absicherung für die Bank dient. Dafür genügt fast immer die sogenannte Grundschuldabtretung. In wenigen Fällen jedoch verlangt die Bank, dass die Grundschuld gelöscht und neu eingetragen werden muss. In jedem Fall sind für diese Rechtsgeschäfte jedoch Honore für den Notar und Gerichtsgebühren einzuplanen. Die Höhe der Notargebühren wird anhand der Höhe der Restschuld berechnet. Dabei können leicht Kosten von mehreren hundert Euro entstehen. Zusätzlich muss man ggf. mit Freigabegebühren rechnen, deren Höhe von Bank zu Bank variiert.

Wichtig ist, dass Sie sich rechtzeitig vor dem Ablauf der Zinsbindung um die Finanzierung der Restschuld kümmern. Tragen Sie für den Vergleich alle benötigten Unterlagen zusammen und holen sich Auskünfte und Angebote von Ihrer Bank sowie Vergleichsangebote von anderen Banken ein. Achten Sie auch auf besondere Umschuldungsaktionen bei denen die neue Bank mitunter die Kosten für die Grundschuldumtragung übernimmt.

Beim Wechsel der Bank besteht auch immer das Risiko einer Neubewertung der Immobilie. Diese Bewertung hat Einfluss auf die Konditionen des Anschlusskredits. Wenn sich jedoch die Infrastruktur der Wohngegend verbessert oder Sie wertsteigernd in Ihre Immobilie investiert haben, kann sich das auch vergünstigend auswirken. Die Neubewertung wird durch die Gutachtergebühren jedoch nur bei einer relativ hohen Restschuld im Gegensatz zum Immobilienwert durchgeführt.

Wenn das aktuelle Zinsniveau bedeutend niedriger ist als zum Zeitpunkt des Abschlusses des Baukredits, liegt die Überlegung einer vorzeitigen Umschuldung nahe. Diese Variante sollte man jedoch genau durchrechnen, da die Bank in den allermeisten Fällen eine Vorfälligkeitsentschädigung für die entgangenen Zinsen verlangt. Diese berechnet sich aus der Darlehenssumme sowie den Zinssätzen und Tilgungsraten. Zusätzlich fallen weitere Zusatzkosten für die Umtragung der Grundschuld an. Die erwartete Ersparnis sollte also sämtliche Kosten der vorzeitigen Umschuldung locker übersteigen. Ein Nullsummenspiel lohnt den Aufwand einfach nicht.