Immobilienkredit

Die klassische, bekannteste und gebräuchlichste Form der Immobilienfinanzierung. Diese Form ist sehr einfach und wird von den Banken daher gern empfohlen um den Beratungsaufwand zu minimieren. Mehr als 2/3 aller Hypothekenkredite in Deutschland sind Annuitätendarlehen.

Bei einem Annuitätendarlehen sind der Zinssatz, die anfängliche Tilgung sowie die monatliche Rate auf 5, 10, 15 oder gar 20 Jahre festgeschrieben. Durch die gleichbleibende Rate steigt der Tilgungsanteil von Monat zu Monat. Je höher die anfängliche Tilgungsrate, desto früher ist der Kredit abbezahlt. Die nach der Zinsbindungsfrist verbleibende Restschuld muss über einen Anschlusskredit zu dann neuen Konditionen abbezahlt werden.

Mit der Länge der Laufzeit steigen dabei auch die Zinsen. Der durchschnittliche Zinssatz für 5-Jahres-Darlehen beträgt derzeit etwa 1,96 Prozent, bei 10-jährigen sind es bereits 2,53 Prozent und bei einer Zinsbindung von 20 Jahren immerhin 3,19 Prozent.

Vorteile des Annuitätendarlehens:
Die gleichbleibenden Raten sind von Anfang an transparent und der Kunde kann sich darauf einstellen.

Nachteile:
Vor Ablauf von 10 Jahren ist eine vorzeitige Rückzahlung - z.B. bei einer großen Erbschaft - nicht möglich. Erst bei 15- oder 20-jährigen Darlehen ist nach 10 Jahren eine vorzeitige vollständige Tilgung mit einer sechsmonatigen Kündigungsfrist möglich.
Außerdem besteht bei kurzen Zinsbindungsfristen und niedrigen Tilgungen die Gefahr, dass die Anschlussfinanzierung und damit die monatlichen Raten durch die dann immer noch erhebliche Restschuld bei ggf. höheren Zinsen deutlich teurer wird und man seine Immobilie nicht mehr halten kann.

Empfehlung:
Sicherheitsbewusste Immobilienkäufern ohne zu erwartende größere Geldzuflüsse ist dieser Kredit zu empfehlen. Ans Herz gelegt werden kann aufgrund der derzeitigen Niedrigzinsen und trotz der höheren Zinssätze eine hohe Laufzeit bei am besten hohen anfänglichen Tilgungsraten.

Bei dieser Variante ist der Zinssatz auf 13 (8+5) Jahre festgeschrieben. Es besteht jedoch nach acht Jahren die Wahlmöglichkeit, ob man den Kredit weiter abbezahlt, vollständig tilgen oder durch einen anderen Hypothekenkredit ersetzen möchte.

Vorteile:
Es besteht also bei einer Zinsbindungsfrist von 13 Jahren bereits nach acht Jahren die Möglichkeit die Immobilie komplett zu entschulden. Weiterhin ist der Zinssatz um bis zu 0,3 Prozent niedriger als bei einen 15-jährigen-Annuitätendarlehen.

Nachteile:
Wird bislang nur von wenigen Banken angeboten. Suchen Sie sich bei Interesse also am besten einen Baugeldvermittler.

Empfehlung:
Sollten Sie in den nächsten 8 Jahren mit einer größeren Erbschaft oder einem hohen Geldsegen rechnen, ist diese flexible Variante wärmstens zu empfehlen. Interessant ist sie vor allem auch für Unternehmen, welche mit einem Verkauf oder auch einer enormen Florierung ihres Geschäfts rechnen.

Bei einem Volltilgerdarlehen muss der Kredit innerhalb der Laufzeit komplett abgezahlt werden. Der Zinssatz und die Monatsrate sind bis zum Ende festgeschrieben. Eine vorzeitige Tilgung ist in der Regel nicht möglich. Mit steigender Laufzeit steigen auch hier die Zinssätze.

Vorteile:
Die Kreditnehmer erwarten keine Überraschungen: Sie wissen von Anfang an genau - das nötige finanzielle Durchhaltevermögen vorausgesetzt - wann sie ihre Immobilie abgezahlt haben. Die Gefahr von teuren Anschlussfinanzierungen bei in der Zukunft höheren Bauzinsen besteht nicht. Außerdem kann man in der Regel mit niedrigeren Zinsen als bei einem Annuitätendarlehen rechnen, da eine vorzeitige Rückzahlung nicht möglich ist.

Nachteil:
Zumeist kann diese Form nur bis maximal 20 Jahren Laufzeit abgeschlossen werden. Damit ist eine hohe monatliche Belastung unumgänglich. Außerdem ist wie gesagt eine vorzeitige Tilgung nicht möglich.

Empfehlung:
Für sehr gut verdienende Kreditnehmer, die auf weithin absehbare Zeit die hohen monatlichen Raten bewältigen können, ist diese Baufinanzierungsform sehr interessant. Auch für Bauherren mit einem hohen Eigenkapital ist sie sehr zu empfehlen, da die restliche Summe dann innerhalb der Laufzeit schneller abbezahlt werden kann.

Wer Kinder hat, kann bei einigen Banken und bei einer selbstgenutzten Immobilie mit Zinsabschlägen rechnen. Dabei wird pro Kind für jeweils 75.000 Euro der Zinssatz über 5 Jahre um immerhin 0,25 Prozent gesenkt. Die Möglichkeiten der Zinsbindungsfrist sind identisch mit dem klassischen Annuitätendarlehen. Und selbst wenn ein Kind noch nicht geboren ist, kann die Familienhypothek bereits abgeschlossen werden. Der Zinsvorteil läuft dann jedoch erst ab der Geburt.

Vorteil:
Durch die niedrigeren Zinsen in den ersten fünf Jahren sinken zwar nicht die monatlichen Raten, jedoch wird die gesparte Summe in die Tilgung gesteckt. Damit ist der Kredit also am Ende eher abgezahlt.

Nachteil:
Vergleichen Sie unbedingt verschiedene Angebote - auch ohne Familienhypothekbonus. Manche Banken bieten diese Form zwar an, jedoch zu höheren Zinssätzen - womit der Bonus dann wieder aufgehoben wird.

Empfehlung:
Für selbstgenutzte Immobilien und mit Kindern kann diese Variante etwas günstiger sein, jedoch sollten Sie genauestens die Angebote vergleichen.

In gewisser Weise dem Volltilgerdarlehen ähnlich. Es wird jedoch - neben der monatlichen Zahlung der Zinsen auf die Gesamtschuld - ein Bausparvertrag zur Tilgung bespart. Wenn dieser nach sieben bis zehn Jahren zuteilungsreif ist (rund die Hälfte der Vertragssumme muss angespart sein), wird der Gesamtbetrag vollständig ausgezahlt. Die andere, noch nicht angesparte Hälfte, wird dann in weiteren sieben bis zehn Jahren als Darlehen getilgt.

Das Konstantdarlehen ist eine Form der Bausparkombidarlehen mit längerer Laufzeit. Bausparverträge sind nach 14 bis 20 Jahren beendet und die Immobilie entschuldet. Konstantdarlehen hingegen können Laufzeiten bis zu 30 Jahren haben. Damit können niedrigere Monatsraten ermöglicht werden, jedoch sind natürlich die unterm Strich an die Bank gezahlten Zinsen beträchtlich höher.

Vorteile:
Die monatlichen Raten bleiben gleich und es ist keine Anschlussfinanzierung nötig. Damit müssen keine Zinssteigerungen befürchtet werden.

Nachteil:
Es fehlt aufgrund des Bausparvertrags an hunderprozentiger Transparenz hinsichtlich der Zinsen. Witerhin ist für diesen meist eine Provision in Höhe von einem Prozent der gesamten Bausparsumme fällig, welche zusätzlich zu den Zinsen an die Bank gezahlt werden muss.

Empfehlung:
Für diese Variante kann keine Empfehlung gegeben werden. Diese Form des Hypothekendarlehens ist zu teuer und intransparent. Gewinner ist hierbei immer die Bank.

Eine Vollfinanzierung kommt für Käufer mit nur geringen Eigenmitteln in Betracht. Üblicherweise müssen 20 bis 30 Prozent des Immobilienpreises zuzüglich der Erwerbsnebenkosten (Grunderwerbssteuer, Notargebühren, Grundbuchgebühren, Maklerprovision) aus den eigenen Ersparnissen also mit dem Eigenkapital getragen werden. Bei der Vollfinanzierung erteilt die Bank ein Darlehen über die gesamte Summe - gegebenenfalls auch inklusive der Erwerbsnebenkosten.

Die Laufzeiten sind denen des Annuitätendarlehens gleich: fünf, zehn, 15 oder 20 Jahre, allerdings sind die Zinssätze höher. Bei einer 20-jährigen Finanzierung liegt der Zinssatz bereits über fünf Prozent.

Vorteil:
Auch für junge Familien oder gut verdienende Alleinstehende ohne ausreichende Rücklagen kann der Kauf einer Immobilie möglich werden. Unterm Strich liegt die monatliche Differenz zwischen Mietzahlung und Darlehensraten im unteren dreistelligen Bereich und ist mit etwas Verzicht oder auch einem Nebenjob möglich.

Nachteil:
Gerade als Single kann der Kauf einer kleinen Wohnung über eine Vollfinanzierung verlockend sein. Ändern sich in ein paar Jahren jedoch die Lebensbedingungen durch die Gründung einer Familie, muss die Immobilie ggf. wieder verkauft werden um sich eine größere anzuschaffen. Die Nebenerwerbskosten, welche bis zu 15 Prozent betragen können, sind damit größtenteils oder ganz verloren falls der Wert der Immobilie zwischenzeitlich nicht beträchtlich gestiegen ist.

Empfehlung:
Gerade selbstgenutzte Immobilien sind als langfristige Anschaffung gedacht. Sie sollten nicht kurzsichtig betrachtet über Vollfinanzierungen gekauft werden wenn sie in etlichen Jahren nicht mehr dem eigenen Anforderungen genügen könnten. Wenn diese Bedenken jedoch geklärt sind, ist die Vollfinanzierung eine attraktive Möglichkeit - gerade für junge Familien - die eigene Immobilie statt einer monatlicher Miete zu finanzieren.

Beim variablen Darlehen ist die Laufzeit und der Zinssatz nicht festgeschrieben. Stattdessen wird der Zinssatz aller drei, sechs oder zwölf Monate an den EURIBOR (European Interbank Offered Rate) angepasst. Dies ist der Zinssatz zu dem sich die Banken in Europa untereinander Geld leihen. Er liegt momentan bei 0,3 Prozent und auf diesen werden je nach Bank bis zu 1,5 Prozent aufgeschlagen (150 Basispunkte). Durch den variablen Zins (derzeit zwischen 1,3 und 1,8 Prozent) ist auch die letztendliche Laufzeit nicht genau kalkulierbar.

Steigt nun der Zinssatz erheblich, kann man das Darlehen kündigen und muss sich für die Restschuld eine Festzinsfinanzierung abschließen. Dies sollte man jedoch genau überlegen, da der EURIBOR früher oder später auch wieder fallen kann und man aus dem Festzinskreditkredit nicht mehr herauskommt.

Der Anteil an variablen Krediten bei der Immobilienfinanzierung betrug in Deutschland Ende 2013 nicht einmal drei Prozent. In anderen Ländern ist diese Variante sehr viel verbreiteter und Standard. Hauptgrund hierfür sehen Experten darin, dass die Bank daran weniger verdient und ihn nicht aktiv anbietet.

Vorteile:
Man profitiert beim variablen Kredit von einem derzeit sehr günstigen Zinssatz und hat zudem die Sicherheit, regelmäßig zu den vereinbarten Fristen in einen anderen Kredit mit fester Verzinsung wechseln zu können. Durch die kurze Kündigungsfrist kann der Kredit bei großen Geldzugängen auch regelmäßig vollständig getilgt werden.

Nachteile:
Der EURIBOR-Zinssatz kann auch überraschend und schnell ansteigen. Beispielhaft sei die Finanzkrise erwähnt, welche die Zinssätze auf über fünf  Prozent haben steigen lassen. Wechselte man damals zu einem Festzinskredit, welcher auch erhöhte Zinsen hatte, bezahlt man diese heute noch. Hätte man den hohen EURIBOR abgewartet, wäre man automatisch wieder in günstigere Zinsregionen gerutscht. Es gleicht bei derartigen Schwankungen einem Zocken.

Empfehlung:
Diese Hauskreditvariante kann für alle empfohlen werden, die ihren Kredit rasch abzahlen wollen und können. Durch die niedrigen Zinsen kann eine hohe anfängliche Tilgung erfolgen. Zudem ist er interessant wenn in absehbarer Zukunft ein großer Kapitaleingang zu erwarten ist - beispielsweise durch ein Erbe oder sonstige Verkäufe oder freiwerdende Lebensversicherungen.

Beim Kombidarlehen wird die Finanzierung aus zwei verschiedenen Krediten zusammengesetzt. Damit können die Risiken und Vorteile verteilt werden. Zum Beispiel können zwei Annuitätendarlehen mit unterschiedlichen Laufzeiten kombiniert werden. Oder ein Annuitätendarlehen mit einem variablen Darlehen.

Vorteile:
Wie gesagt kann man sich durch die Kombination die Vorteile aus beiden Welten holen: Zinssicherheit und niedrige Zinsen. Natürlich nur jeweils anteilig. Durch diese Verteilung kann der Kredit möglicherweise schneller abbezahlt werden.

Nachteile:
Früher oder später kommt es zur Anschlussfinanzierung des ersten Annuitätenkredits. Da aber für den anderen Teilkredit bereits die Bank im Grundbuch steht, kann kein Anbieterwechsel erfolgen. Man ist hinsichtlich der neuen Bedingungen - und vor allem der Zinsen - der Bank ausgeliefert. Diese kann die Bedingungen festlegen ohne dass man eine andere Chance hat. Gleiches droht auch, wenn das variable Teildarlehen bei EURIBOR-Steigerungen durch eine feste Finanzierung abgelöst werden soll.

Empfehlung:
Es kann keine Empfehlung für diese Variante gegeben werden. Früher oder später ist man den diktierten Bedingungen der Bank ausgesetzt und kann sich dagegen nicht wehren. Bis dahin bietet das Kombidarlehen eine vermeintliche Flexibilität.

Der Bausparvertrag (vor allem bekannt durch die Werbung von z.B. Schwäbisch Hall oder der Wüstenrot) ist eine klassische Variante der frühzeitigen Baufinanzierung und teilt sich in zwei Phase: Die Ansparphase sowie die Darlehensphase.
Während der Ansparphase werden die monatlichen Raten angespart und verzinst bis etwas die Hälfte der Bausparsumme erreicht ist. Dann ist der Vertrag zuteilungsreif und die vereinbarte Bausparsumme wird ausgezahlt und dem Bauzweck zugeführt werden. Der noch fehlende Betrag wird nun als Darlehen gewährt und in den folgenden Jahren mit gleichen oder - durch höhere Zinsen - ggf. auch höheren monatlichen Raten abgezahlt.

Vorteile:
Mit dem Bausparvertrag kann man frühzeitig Eigenkapital für einen späteren Immobilienerwerb ansparen. Weiterhin können - heute abgeschlossen - auch die aktuellen Niedrigzinssätze für das spätere Darlehen gesichert werden. Da die Bausparkasse nur als nachrangiger Gläubiger im Grundbuch eingetragen wird, kann die Finanzierung ggf. auch über andere Banken erfolgen.

Nachteile:
Da die Bausparsummen aufgrund der kurzen Laufzeit meist nicht so hoch wie die Bausummen sind, eigenen sich Bausparverträge nur als Grundstein und Teil der Baufinanzierung. Weiterhin wird beim Abschluss eine Provision i.H.v. mindestens einem Prozent fällig. Die in der Ansparphase erzielten Zinsen decken diese im Idealfall gerade so - meist reicht dies jedoch nicht.

Empfehlung:
Da mit dem Bausparvertrag meist nur das Eigenkapital für den Immobilienerwerb angespart werden kann, muss man sich für die Hauptfinanzierung noch einen anderen Kredit suchen. Dies kann durch die bereits zu zahlenden Raten schwierig werden - und wenn dann nur mit geringeren monatlichen Raten, was die Laufzeit wiederum in die Höhe treibt. Es ist demnach genau zu prüfen und durchzurechnen, ob ein Bausparvertrag die richtige Lösung ist oder ob stattdessen über einen klassischen Sparvertrag zur Anhäufung des Eigenkapitals nachgedacht werden sollte. Meist ist der Bausparvertrag teurer und auch intransparenter.